Strona główna Aktualności Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy nabywca może odstąpić od umowy (1)

Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy nabywca może odstąpić od umowy (1)

693
PODZIEL SIĘ
odstąpienie od umowy deweloperskiej Sprawna Spółka

Umowa deweloperska stanowi czynność prawną dwustronną, stąd też w swojej  treści oprócz informacji podanych w art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej [1]  powinna regulować warunki odstąpienia od niej przez nabywcę (konsument) lub dewelopera.

O tym co powinna zawierać umowa deweloperska pisaliśmy w artykule:

Umowa deweloperska – co powinna zawierać?

Kiedy nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej? 

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli:

  • umowa deweloperska nie zawiera elementów o których mowa w art. 22 umowy deweloperskiej,
  • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego,
  • deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego lub wprowadzonych do niego zmian wraz z załącznikami, nieodpłatnie, na trwałym nośniku lub w wersji papierowej w biurze dewelopera,
  • informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy,
  • deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa [2] w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W jakim terminie nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Z dyspozycji zawartej w art. 29 ust. 2 ustawy deweloperskiej wynika, że nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Termin ten liczy się od dnia podpisania przez strony aktu notarialnego do dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Po jego upływie od umowy nie można już odstąpić.

Co istotne, przed skorzystaniem z prawa odstąpienia od umowy w przypadku, gdy  deweloper nie przeniesie na nabywcę praw własności lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie, który został określony w umowie nabywca powinien wyznaczyć mu dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie tego prawa. Dopiero po  bezskutecznym upływie powyższego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Co ważne, zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia [3].

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest czynnością prawną jednostronną. Nie jest zatem wymagana zgoda dewelopera.

Czy nabywca może odstąpić od umowy,  jeżeli  nie wystąpiła żadna z przesłanek ustawowych?

Nabywca nie ma podstawy prawnej do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy nie wystąpiła żadna z przesłanek podanych w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej. W nieprzewidzianych  sytuacjach losowych umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron (rozwiązanie polubowne). Jeżeli deweloper  wyrazi zgodę wówczas, sporządzany zostaje stosowny akt notarialny rozwiązujący zawartą  wcześniej umowę deweloperską.  Należy podkreślić, że nabywca może ponieść wtedy konsekwencje finansowe  np. deweloper  zatrzyma wpłacony mu zadatek.

Sprawdź:

Zadatek

W sytuacji, gdy deweloper nie zgodzi się rozwiązać umowy polubownie, innym rozwiązaniem może być cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (akt notarialny). Prowadzi ona do przekazania przez nabywcę praw własności mieszkania na inną osobę (sprzedaż).

Sprawdź także:

Co to jest cesja? Co należy wiedzieć o umowie cesji wierzytelności?

Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej – co powinno zawierać?

Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno zawierać:

  • miejsce i datę jego sporządzenia np. Kraków, dnia ………. ,
  • oznaczenie nabywcy (imię, nazwisko, adres),
  • oznaczenie dewelopera (nazwa i adres dewelopera),
  • tytuł oświadczenia: Odstąpienie nabywcy od umowy deweloperskiej,
  • powód odstąpienia od umowy  deweloperskiej (oznaczenie umowy) z podaniem podstawy prawnej art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy deweloperskiej tj. niedoręczenie nabywcy  prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (art. 18 – 19 ustawy deweloperskiej),
  • uzasadnienie,
  • zgodę nabywcy na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z księgi wieczystej,
  • wezwanie dewelopera do zwrotu wpłaconych przez nabywcę wartości pieniężnych w związku z zawartą umową deweloperską,
  • podanie numeru rachunku bankowego na który deweloper ma dokonać zwrotu pieniędzy,
  • podpis /podpisy nabywcy złożony w obecności notariusza,
  • potwierdzenie przez notariusza autentyczności podpisu/podpisów nabywcy.

Na podstawie art. 31 ust. 1 ustawy deweloperskiej oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Czy o oświadczeniu o odstąpieniu od umowy deweloperskiej nabywca musi powiadomić bank prowadzący  mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy dla dewelopera?

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nabywca powinien dostarczyć do siedziby dewelopera osobiście żądając jego potwierdzenia na kopii dokumentu lub za pośrednictwem poczty jako list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. W celach dowodowych należy zachować dokumenty potwierdzające. Następnie nabywca składa w banku prowadzącym mieszkaniowy powierniczy rachunek bankowy dla dewelopera [4] kopię oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej oraz potwierdzenie jej odbioru przez dewelopera. Niniejsze dokumenty są potrzebne w celu wypłaty przez bank przypadających nabywcy  środków  pozostałych  na mieszkaniowym rachunku powierniczym [5].

Jakie są konsekwencje skutecznego złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej?

W art. 30 ustawy deweloperskiej  ustawodawca podkreślił, że w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy:

  • nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy,
  • umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

W drugiej części artykułu  omówione zostaną przykłady zapisów w umowach deweloperskich zawierające klauzule niedozwolone, które ograniczają  nabywcę do odstąpienia od umowy.

Podstawa prawna:

– art. 13, art. 22 ust. 1, art. 29 ust. 1, art. 30 – 31  Ustawy  z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1805)

Objaśnienie:

[1]  ustawa deweloperska:  Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1805).

[2] Chodzi tutaj o przeniesienie przez dewelopera na nabywcę prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

[3] Powyższe wynika z art. 29  ust. 3 ustawy deweloperskiej.

[4] Mieszkaniowy rachunek powierniczy reguluje art. 5 – 14 ustawy deweloperskiej

[5] Stanowi o tym art. 13 ustawy deweloperskiej.

Stan prawny na dzień 28 stycznia 2020 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu