Strona główna Aktualności Podatki 2019: Ryczałt od prywatnego najmu mieszkania – jak rozliczyć

Podatki 2019: Ryczałt od prywatnego najmu mieszkania – jak rozliczyć

181
PODZIEL SIĘ
ryczałt od prywatnego najmu Sprawna spółka

Mieszkanie jest towarem, stąd też osoba będąca właścicielem lokalu mieszkalnego i nieprowadząca działalności gospodarczej może go wynająć i uzyskiwać przychody z najmu prywatnego. Uzyskiwane przychody podlegają opodatkowaniu. A zatem jak rozliczyć ryczałt od prywatnego najmu mieszkania 2019 ?

Umowa najmu, czym jest

Umowa najmu jest to umowa cywilnoprawna, której stronami są  wynajmujący i najemca. Zgodnie z dyspozycją art. 659 par. 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem umowy najmu może być przykładowo ruchomość (samochód) lub nieruchomość np. mieszkanie lub pokoje. Najem ma charakter zarobkowy tzn. jest nastawiony na osiągnięcie zysku w postaci czynszu dla wynajmującego.

W jakiej formie może być opodatkowana umowa najmu?

Najem dla celów podatkowych może być przedmiotem pozarolniczej działalności gospodarczej np. obrót/wynajem nieruchomości albo stanowić odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. u.p.d.o.f.) [1].  Wynajmujący może opodatkować przychody  z najmu  na zasadach ogólnych według skali podatkowej lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych [2].

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie [3] osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykład: opodatkowanie  przychodów z najmu pokoi (indywidualna interpretacja podatkowa wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej  w dniu 28 maja 2019 r. (znak: 0113-KDIPT2-1.4011.140.2019.2.AP).

Przeczytaj także:

Uważaj na najem prywatny – najem prywatny a działalność

Wybór opodatkowania przychodów z najmu

Przychody z tytułu umowy najmu do kwoty 100.000 zł są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wynoszącym 8,5 % od przychodu z najmu. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów [4].

Od dnia 1 stycznia 2019 r. wynajmujący nie składa już w urzędzie skarbowym  oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy. Z art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie wynika, że za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania PIT – 28  w terminie do dnia 31 stycznia za rok poprzedni.

Kiedy powstaje przychód z najmu prywatnego?

Przychód z najmu prywatnego powstaje w dniu otrzymania czynszu przez wynajmującego  np. do rąk własnych lub gdy w tym dniu kwota czynszu znajduje  się on na jego rachunku bankowym.

Powyższe wynika z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie zgodnie z którym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. W przypadku braku zapłaty czynszu przez najemcę w danym miesiącu, przychód podatkowy nie występuje.

Przykład:

Najemca zapłacił  czynsz za maj 2019 r. w czerwcu br., stąd też w maju wynajmujący nie  uzyskał przychodu z najmu. Uzyskał go dopiero w czerwcu br.

Czy kaucja zabezpieczająca wpłacona przez najemcę jest przychodem u wynajmującego?

Kaucja zabezpieczająca ewentualne roszczenia z tytułu użytkowania mieszkania wpłacona przez najemcę nie stanowi przychodu u wynajmującego. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu jest ona zwykle zwracana najemcy. Nie jest zatem definitywnym przysporzeniem majątkowym u wynajmującego. Kaucja zwrotna będzie przychodem podatkowym dla wynajmującego wtedy, gdy z chwilą wypowiedzenia umowy pokrywa np. niezapłacony przez najemcę czynsz lub zostaje przeznaczona na pokrycie uszczerbków w lokalu – zgodnie z umową zawartą przez strony.

„Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym (…)  jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu (…) w momencie otrzymania.

Natomiast z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Zatrzymujący kaucję otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (…)” – uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej (znak:  IPPB1/415-455/14-2/MS) wydanej w dniu 30 lipca 2014 roku.

Od jakiej kwoty podatnik powinien odprowadzić ryczałt od wynajmu prywatnego?

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (skala podatkowa 8,5% i 12,5%)  podstawę opodatkowania stanowi przychód. Nie jest on pomniejszany o koszty jego uzyskania. Podatnik (wynajmujący)  powinien odprowadzić 8,5 % ryczałt od kwoty czynszu, która wynika  z umowy najmu. Wpłatę na ryczałt oblicza się mnożąc kwotę przychodu (czynsz) przez 8,5%.

Ważne zapisy w umowie najmu

W zawieranej umowie najmu wynajmujący i najemca powinni określić kwotę czynszu, termin i sposób jego płatności, ponieważ „umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym charakterze, w której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element przedmiotowo istotny” [5].

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi wynagrodzenie dla wynajmującego. Do tego dochodzą jeszcze opłaty administracyjne ponoszone za zarządzanie lokalem np. przez  spółdzielnię mieszkaniową w zasobach której mieszkanie pozostaje (czynsz), a także rozliczenia za dostawę energii elektrycznej, gazu ziemnego, telewizji kablowej (faktury).

Warto w umowie najmu poprzez odpowiednie zapisy oddzielić czynsz dla wynajmującego od kwoty związanej z utrzymaniem mieszkania. Ma to bowiem związek z mniejszym przychodem z najmu opodatkowanym ryczałtowo.

Przykłady:

  1. W umowie najmu mieszkania A jest zapis z którego wynika, że „strony ustalają czynsz najmu w wysokości 1.500 zł”. W podanej kwocie mieści się wynagrodzenie za wynajem mieszkania – 900 zł plus czynsz do spółdzielni mieszkaniowej w wysokości 600 zł. W tym przypadku przychodem wynajmującego jest 1.500 zł, a ryczałt wyniesie: 127, 50 zł (1.500 zł x 8,5%).
  2. W umowie najmu mieszkania B są dwa oddzielne zapisy:
  • „Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu czynszu z tytułu używania mieszkania w kwocie 900 zł miesięcznie.
  • Najemca zobowiązuje się dodatkowo do zapłaty na rachunek Wynajmującego 600 zł miesięcznie z tytułu czynszu wnoszonego do spółdzielni  mieszkaniowej”.

W umowie najmu mieszkania B przychodem wynajmującego będzie kwota 900 zł. Jej ryczałt to 76,50 zł (900 zł x 8, 5 %).

W drugiej części artykułu zostanie przedstawione stanowisko organów skarbowych dotyczące obliczenia ryczałtu od najmu prywatnego.

 Podstawa prawna:

– art. 2 ust. 1a), art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a),   art. 21 ust. 1, art. 21 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. 2019.43)

Objaśnienie:

[1] u.p.d.o.f.: Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jedn. Dz.U. 2018. 1509)

[2] Art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f.

[3] ustawa o ryczałcie : Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. 2019.43)

 [4] Art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy  o ryczałcie

[5] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14   

Stan prawny na 15 października 2019 roku

W.K.